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万达押宝商业地产走钢丝 追赶4年与万科平起平坐

A-A+2014年1月27日14:38理财周报评论

  2009年2月,万达引入建银国际作为基石投资者,启动万达集团的股份制改造。8月份,又引入太平洋同盟、建银国际资产管理和华控汇金3家PE。两轮融资金额超过40亿元,创下当时国内民营公司私募股权融资最高额。

  虽然王健林能用实际行动证明自己的执行力,但他无法控制证监会的审批流程,以及政府对房地产企业的政策调控。

  当年万达释放出来的上市意向和决心最后交付给了等待。而PE的投资目标是退出回报。据悉,建银国际在投资万达时曾与万达签署对赌协议,并对万达的上市时间做了限定。建银国际当时的入股是Pre-IPO项目,但至今3年,万达商业地产在会状态还在“初审中”。

  可想而知,万达对上市的执着背后,除了对资金的需求,也有PE的压力。据最新动态,与万达同时报会的首创置业和富力地产都已撤回申请,目前,大连万达商业地产是在会的唯一的地产公司。

  而对于万达商业地产的上市进程,业界普遍并不看好。

  “目前房地产企业的再融资都非常艰难,虽然比之前乐观,但时间点依旧不能确定,更何况是IPO。”一房地产分析师告诉理财周报记者(微信公众号money-week),“而地产股应该会先放再融资,再放IPO。”

  另一位华南地产分析师表示,“万科的股价都跌破了每股净资产,国内房地产企业正处在一个被市场严重低估的时段,现在选择A股上市对地产公司来说并不是一个很好的时机。”

  他表示,万达地产谋求上市的地点应该是在境外,“招商和金地都在向借壳的公司注入资产了。”而在A股之外,万达也一直在马不停蹄地开拓融资渠道。目前,万达集团拥有两个上市平台:一是借壳香港公司的万达商业地产;二是2013年底在纽交所上市的AMC院线。

  商业地产走钢丝的秘密

  南万科,北万达。

  商业地产是万达最核心的支柱产业,也是万达声名鹊起的地方。万达也成为商业地产“黄埔”军校,人员流失一度非常严重。

  2013年万达集团收入达1866.4亿元,其中,商业地产收入为1456.2亿,也就意味着整个集团的收入中,有近八成是商业地产贡献的。

  一路走到与中国地产大佬万科平起平坐,万达凶猛地追赶了4年。

  2009年,万科的全年销售金额为630亿元,位居行业第一,并在次年突破千亿,成为国内第一个问鼎千亿的地产商。而同样是2009年,在中国房地产行业销售业绩20强中,我们还找不到万达的身影。2010年,万达以369亿元销售额冲进榜单前十,彼时,万达销售额是万科的近1/3。

  2013年,万科以1740.6亿元的销售额居首,万达则以1301亿元销售额紧跟其后,排第三位。值得一提的是,万达是排名前十的房企中,唯一的未上市公司。

  相较于其他地产公司的销售额,万达1301亿元业绩背后是更大的项目体量。

  一位房地产业内人士向理财周报记者分析称,“与A股上市房企住宅地产偏多不同,作为国内最大的商业地产公司,万达持有大量物业,其每年销售额主要由销售回款和物业租金组成。而每年租金的价格为该物业楼价的3%-8%。”

  据王健林披露,“万达2013年施工面积5179万平方米,万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和。”

  而这与万达商业地产的模式息息相关。

  万达广场是万达商业地产的核心产品。在万达广场的选址上,万达一般会与政府合作,选择刚起步发展的三四线城市,或一二线城市的旧城区或开发区,以低价拿地,并结合城市自身的发展来带动商区的发展。

  万达的全产业链模式使其掌握了更多的商业资源,在招商方面,万达采取战略联盟的方式,这样可使万达的自持物业在前期保证满铺开业经营。同时给周边的住宅和外围商业街营造便利的销售条件。

  由于战略联盟会导致在租金回报率偏低,住宅和商业街的销售额反过来在前期可以补给自持物业的经营。自持物业作为不动产,又可以抵押给银行,以获得更多的贷款投入到下一个项目的建设。

  市场对万达的这种商业模式称之为“以售养租”或“现金流滚资产”。上述业内人士向理财周报记者分析称,“万达的这种模式在早期曾受到过业内的质疑,一旦某个项目出现问题,资金链就会有断裂的危险。”

  而高周转带来的急速扩张,有利亦有弊。好处是让万达快速做大,挤进国内地产前三把交椅,而危险的则是这种高速发展将万达裹挟进去,“停不下来”。

  他分析称,“现在走万达这种商业模式的地产公司也很多,万达已经从一对一地跟政府谈协议,变成了需要跟别的地产公司竞争,成本压力也越来越大。”这也是万达不断收购有现金流的经营体的因素之一。

  王健林也表示,“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。”

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