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专家:鄂州盘活农村沉淀要素 地票推行要因地制宜

A-A+2014年2月17日13:54荆楚网-湖北日报评论

  4 腾退旧宅,农户态度不一

  地票,为农户提供了有偿退出宅基地的通道。选择面前,农户的态度不一。

  少数农户认为补偿太低,拒绝退出。记者看到,张远村周秦封湾复垦的新地上,留下了两户房屋,破损得屋脊都塌了,有一栋还是土坯墙。

  陈前进介绍,这两栋房子有上十年没住人了,户主都在武汉做生意,也比较有钱。房子太旧,按村里补偿标准,每家只能得到4万元补偿,但他们的期望值是5万元以上。

  对这两栋旧房,陈前进也有点头疼:“影响我们打造美丽乡村。要么拆除复垦,要么翻修。村里将继续做户主工作。”

  有的农户近年来在旧宅上翻建了上档次的新房。对这样的房子,拆不拆也颇难决策。

  张远村戴贡园湾共12户,拆了11户,唯有一栋两层楼房独立其间。

  陈前进说:“这栋房子漂亮,占地面积不算大,村里与户主的意见,觉得不拆为好。村里以后要发展生态农业旅游,这房子说不定可派上用场。”

  在石竹村丁陈湾,还剩6户没有拆迁,他们不愿舍弃祖屋,也不满意补偿办法。对此,蒲团乡党委书记余笑寒说:“进新社区,坚持农民自愿原则。”

  农民进社区生活得怎样?12日,记者来到石竹社区,只见清一色的黛瓦白墙连排“别墅”,还有景观树、路灯、文化广场,配套有卫生室、警务室、幼儿园、超市。64岁的村民龚从光对记者说,“虽然我们住在社区还是农民身份,但我们的生活条件跟城里人不差哩!”

  走进村民陈火明的二层楼新居,见客厅气派,厨房、卫生间也装修得很上档次,用的是自来水,烧的是坛子气。陈火明还特别提到,社区装有视频监控系统,很安全。

  但也有部分村民反映,社区环境是没话说,可生活成本也提高了,让人有压力。过去老房子,可养鸡养猪,庭院可兴蔬菜瓜果;进了社区,吃菜吃鸡蛋也得花钱买,从事农业生产也不太方便。

  村干部介绍,村里已引进一家企业发展设施蔬菜、休闲渔业,可以拓展村民就业渠道。

  【专家观点】

  地票推行要因地制宜

  省社科院农经所所长邹进泰认为,鄂州探索很有意义。地票制度,开辟了以城带乡、以工促农的制度通道,把农村沉淀的要素盘活了。

  但他同时指出,我国城镇化是个长期过程,地票制度推行要因地制宜,不能一个模式,目前也不是每个地方都有条件试行地票制度。在城市经济发达、农村劳动力向二三产业转移充分的地方,可以先行先试。村湾集并要与产业发展相适应,农民进社区后还得能就近就业。从今年一号文件精神看,推行农村宅基地有偿退出机制,仍限于试点范围。

  四问鄂州地票

  ●16万元/亩如何算出?

  目前,鄂州地票交易成交价都是16万元/亩的指导价。

  市农村综合产权交易所副所长龙建华介绍,这是以农户平均1亩宅基地拆迁腾地后、安排到农村新社区所需要的成本计算出来的。农村新社区每栋房180平方米建筑面积,按650元/平方米造价,成本是11.7万元,另加上社区配套2万元、土地复垦成本2.5万元,合计是16万多元。取整数形成了地票指导价。

  ●地票卖给了谁?

  龙建华介绍:地票是指标,卖给需要占用土地的企业。鄂州地票在全市范围内可跨区交易,如梁子湖区的地票可给鄂城区用。

  只有购买了地票的企业,才能参与土地拍卖竞标。鄂州规定,除工业用地外,企业竞得经营性建设用地使用权时,必须购买同等面积的挂钩指标(地票)。

  湖北乾坤置业开发有限公司最近竞拍到了燕矶镇一宗商用地块,其拿地成本由三块购成:地票价款118万元、土地出让金412万元、拍卖佣金15万元。

  地票制度增加了开发商拿地成本。起初,一些开发商有抵触情绪,迟迟不出手拿地,但市政府顶住压力,坚决不开口子。半年后,这一新制度的执行逐步顺畅。

  鄂州地票目前不是点对点交易。农民地票先被市城投公司临时收储,再销售给用地企业。

  ●地票会不会供过于求?

  一年多来,鄂州共成功交易地票1323.9亩,征收指标价款21184.92万元。

  目前,该市偏远农村腾地复垦的积极性较高。地票多了,会不会供过于求,难以变现?

  龙建华介绍,地票交易本质上是市场机制,全市地票供求大体平衡,从长远看,也可通过价格浮动实现供求平衡。

  涂家垴镇党委书记吴斌说,虽然涂家垴镇有三四千亩的地票潜力,但腾地复垦是个漫长过程,不是一年两年就能完成的。

  据预计,今年全市地票交易量在1000亩以上。

  ●地票制度新在哪?

  地票制度来源于“城乡用地增减挂钩”,但又有很大的创新。“增减挂钩”采用“先用后补”模式,地票是“先造地后用地”,更有利于耕地保护。

  过去“增减挂钩”,是通过政府部门项目实施,政府主导,农民被动受益。地票交易中,农民是主体,自愿提出复垦申请。

  农村闲置土地有序退出,城市建设用地有节奏增加。地票制度引入市场机制,在一定行政区域内通过价格调节,自动实现了耕地占补平衡。

  本版采写:记者胡祥修 杨念明 张爱虎

  本版摄影:记者张鸿 陈迹

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