柴刚
穿过宜昌夷陵长江大桥，距离长江南岸不远，是一座名叫“江南星城”的居民住宅小区。
11月28日上午，刘爽（化名）骑电动车来到“江南星城”，需要在大门登记进入。按道理讲，她是这个小区的新业主，但出入却颇费周折。
让她如此一度“难堪”的是，其购买的是一套点军区政府团购房。刘爽是宜昌另一区县的单位职工，该团购房指标是从点军区一机关职工手中购买，转让、购买指标价格8万元。
“本来想借机会低价买套房子自住，谁能想到出了这烂摊子事。”刘爽感叹。作为当地政府的一个项目，已经延期交房一年半多。
湖北宇星置业发展有限公司（以下简称“湖北宇星置业”）提供的资料显示，点军区政府在“江南星城”有950套团购房，每平方米均价3500元，截至目前，有100余名拥有团购房指标的公职人员转让了自己手中的购房指标。
《中国经营报》记者调查获悉，转让、购买团购房指标，仅仅是点军区政府“江南星城”团购房当前处境的一个缩影。
“叫卖”团购房指标
“江南星城”地处宜昌市点军区五龙一路，长江南岸，共20栋高层住宅楼、5栋商业配套楼。
当地人介绍，该楼盘在开盘初期是一个“明星楼盘”，其另一个特殊之处，是点军区政府的团购房所在楼盘。
“争取到了一套122平方米左右的房产。”刘爽称。2014年5月，她通过个人关系购买到了一个点军区团购房指标。
湖北宇星置业提供的资料显示，点军区政府在“江南星城”有950套团购房，每平方米均价3500元，截至目前，有100余名拥有团购房指标的公职人员转让了自己手中的购房指标。湖北宇星置业为“江南星城”项目开发商。今年11月28日，该公司执行总经理余成竹介绍，转让团购房指标中还涉及166余平方米的大房子指标。
工商登记资料显示，湖北宇星置业成立于2009年，注册资本5060万元。 “江南星城”销售人员曾公开介绍，团购房指标当时转让价在5万元至10万元不等，而后来该价格更是一路走高。
12月5日，《中国经营报》记者查询发现，当地地产网站上公开销售“江南星城”团购房的不在少数。其中一条销售信息描述：“低价出售江南星城团购房60万+地下车位8万”。该信息显示，该套房产是一栋28层楼的低层，3室2厅2卫，建筑面积122.8平方米。余成竹说，该套房产如果交易成功，一转手就是20万元左右的收益。
而受团购房迟迟不交房的影响，有的出售信息则明确注明“江南星城非团购房”。刘爽称，按照合同，开发商应于2015年12月31日交付一期楼房，2016年6月30日交付二期。“江南星城”销售人员也坦言，一期、二期房子早已竣工并通过验收，市场销售商品房、安置房都已按时交付，三期也将竣工。
余成竹认为，大量转让团购房指标的现象冲击了“江南星城”商品房的正常销售。他算了这样一笔账：以一套122平方米房产为例，当时转让一个指标价格10万元，加入到团购房价格，每平方米4300余元，仍远低于当时的商品房价格。
记者电话联系几名相关业主，均拒绝予以回应。余成竹称，“江南星城”是湖北宇星置业在宜昌主城区开发的第一个楼盘，初衷则是与点军区政府合作建设政府团购房，解决全区干部职工的住房问题。
政府低价团购房
2012年12月3日，点军区委办公室、点军区政府办公室下发《关于成立西边冲商品房项目建设工作领导小组的通知》（以下简称“通知”），“通知”出台背景是加快五龙片区城市建设，顺应点军滨江生态新城区大开发。《中国经营报》记者获得“通知”内容显示，点军区时任区委常委、纪委书记伍安军任领导小组组长，区人大副主任王克信、点军街办工委书记岳中键任副组长，点军区国土局、规划局、住建局等其他各相关部门负责人任领导小组成员。官方公开资料印证，西边冲地块即“江南星城”现所在位置。
今年11月28日，点军区政府多名官员向记者介绍，该项目从2012年9月份启动，已在点军区各大机关、事业单位中传开了。“领导小组”组长伍安军在一份“关于湖北宇星置业公司土地摘牌的经过说明”（以下简称“土地摘牌说明”）中描述，“点军区干部职工团购房是点军区干部职工多年的梦想”，“全体干部职工拍手称快”。
2013年2月18日，点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组（以下简称“领导小组”）作为甲方，与乙方湖北宇星置业签订《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》（以下简称“框架协议”），拟在点军区五龙大道旁西边冲建设商品房小区，委托湖北宇星置业为点军区政府进行商品房整体定向开发。框架协议内容明确，工程占地约150亩，总建筑面积约209000平方米，“甲方按建设住宅总面积每平方米付给乙方100元开发利润，计入开发成本”。
当年3月14日，湖北宇星置业以2.91亿元价格竞拍成交。框架协议显示，湖北宇星置业取得房屋销售权后，与领导小组指定的购房人签订房屋销售正式合同。在一份《点军区西边冲商品房开发补充协议》（以下简称“补充协议”）中，明确了双方的合作方式及内容。补充协议显示，领导小组锁定团购数量和均价，剩余所有建筑面积由湖北宇星置业市场化运作；点军区干部职工团购房屋950套左右，团购每平方米均价3500元；团购车位价格每个6万元，自4月11日起，剩余车位由开发商市场化运作。记者注意到，补充协议在“甲方的权利和责任”一栏中，提出“如规划许可，积极为乙方开发西边冲剩余土地、建设点军区第二期职工团购房创造条件”。
“点军区政府与公司合作的最初意向是，江南星城规划共1770套房子，全部为团购房。”今年11月29日，余成竹向本报记者介绍。
宜昌多名地产界人士介绍，在2014年前后，“江南星城”周边楼盘市场销售价格每平方米在5500元至6000元不等。余成竹坦言，该项目除950套团购房外，剩余的商品房每平方米均价5680元，点军区政府团购房价格约仅为当时市场价格的60%。《中国经营报》记者独家获得的“950户名单”显示，团购房业主涵盖了点军区区委、区政府、商务局、人社局、财政局、招商局、农林水局、法院等大部分主要党政机关、部门，以及所辖乡镇、街道办事处等。
“处级干部楼”
在几栋团购房中，颇为显眼的是5号楼，江南星城内业主称其为“处级干部楼”。
5号楼主体已经完工。今年11月30日，《中国经营报》记者进入该楼，其为两梯两户格局，步梯旁的通道宽敞，楼前、楼后视野宽阔，室内南北通透。余成竹说，该栋楼共有56户，单户建筑面积均在166.49平方米。公开资料显示，江南星城户型面积分别为109.91平方米、122.1平方米、136.11平方米、166.49平方米四种类型。点军区《职工自主联合团购房个人申请表》规定，在此批团购房中，县级干部可选择160平方米左右户型；科级干部及中高级聘用岗位人员可选择140平方米左右户型；科员、办事员、初级及初级以下聘用岗位人员可选择120平方米左右户型。
点军区政府多名知情人士也印证，最初规划在江南星城团购房数量是1770套，但最后认定是950套。点军区众多被取消购房资格的职工纷纷抱怨购房分配不公，多份名单显示，“出局者”多来自点军区教育、卫生等事业单位职工。多名不愿透露姓名的教师表示，其直到现在也不明白为何被“出局”。上述知情人士称，“出局者”曾对此公开表达了不满，点军区不得不将其安置在“江南星城”周边的其他楼盘。
“5号楼到现在还是很惹眼。”知情人说。
而来自“950户名单”中，166.49平方米户型面积的业主来自点军区政府、人大等单位，行政级别均在副处级以上，包括点军区委副书记、政府副区长、人大副主任、政协副主席。余成竹直言，点军区政府950套团购房按此前规划是分散在江南星城20栋住宅楼里，但区政府曾指示江南星城专门为县级干部设计一栋楼，即5号楼。
《中国经营报》记者获得的名单显示，时任点军区委领导吴某某、区政府胡某某房子均在5号楼，房号分别为2XX2和1XX1。迟迟不能交房，引起了团购房业主的不满，两人均提出了“退房”。在一份“中国农业银行电子回单”中，2016年12月6日，湖北宇星置业向谭枝（化名）银行账号支付23万元，“退吴某某团购房购房款”。2017年9月24日，胡某某在向开发商递交的“团购房退房申请”中描述，其为点军区政府单位职工，已参加区团购房集中抽签，选定房号为5号楼1XX1，面积166平方米，已交款项23万元。她称，鉴于自身原因，自愿退出区房屋团购，申请退回本人已交款项。
“公司资金困难，直到现在还没有退给胡的已交款项。”余成竹介绍，其间两者没有与湖北宇星置业签订购房合同。
12月6日，《中国经营报》记者以手机短信方式联系吴某某、胡某某，没有得到回复。然而，5号楼的“命运”，同其他团购房一样，至今都在湖北宇星置业手中，没有交付。
求援政府
商品房、安置房的业主们都领到了新房钥匙，团购房的业主们坐不住了。
点军区一名基层官员说，职工购买的团购房都是缴纳了首付款，有的则是全款，而关于价格，是政府方面与开发商之间的协议。另有业主认为，开发商与政府之间扯皮，受影响最大的是业主们。
来自点军区政府部门的团购房业主们介绍，自2016年10月份开始，其不断找到湖北宇星置业要求解决问题，在此期间，也曾到当地政府等相关部门予以反映。
“点军区政府没有履行最初承诺与合同，造成公司亏损严重。”余成竹对此解释，亏损点在于该批团购房，这也是湖北宇星置业不能按时交房的原因。
余成竹介绍，湖北宇星置业曾向点军区政府、宜昌市政府致函求救。2015年12月7日，该公司在一份《关于“江南星城”项目建设严重亏损，不能按期交房的紧急情况报告》中描述称，在开发、建设“江南星城”过程中，土地出让金返还超出起拍价部分资金问题、政府团购房价格远低于成本价、周边某知名品牌地产商项目低价进入市场等原因，小区开发建设举步维艰，“至今，1亿多元的政府团购房差价未解决”。当年12月11日，宜昌市政府主要负责人作出批示，要求宜昌市房管局、点军区政府积极稳妥处理“江南星城”项目建设，“在合法合规原则下，能救则救”。
湖北宇星置业方面解释，危机的“祸根”是当初土地拍卖价格，远超当地政府承诺的起拍价格，公司并因此将点军区政府告上法庭。《中国经营报》记者获得的宜昌市中级人民法院该案庭审笔录表明，2013年3月14日下午，即该土地挂牌竞价的最后时刻，时任点军区委常委、纪委书记、“领导小组”组长伍安军和点军区人大副主任、“领导小组”副组长王克信，与湖北宇星置业3名工作人员在宜昌市检察官培训中心开房参与报价，80万元/亩起拍价。但竞拍价格失控，一路飙升。湖北宇星公司最终以2.91亿元的报价摘牌，比挂牌起始价1.274亿元多支付土地出让金1.636亿元。
湖北宇星置业董事长李爱军回忆称，当时的价格引起他的紧张，但公司已与政府约定框架协议等，后者并承诺包括多支付1.636亿元土地出让金在内的成本由政府承担，他没再坚持自己的意见。2016年5月18日，伍安军在“土地摘牌说明”中陈述，他在此期间，至少两次打电话请示时任点军区委书记、区长是否继续竞拍，两人均指示：“不管多少钱一亩，一定要让湖北宇星置业公司摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代。”
根据“框架协议”约定，点军区政府最后仍将多支付的1.636亿元土地出让金转嫁到了湖北宇星置业。双方再次达成协议，最初规划的1770套团购房，最终确定950套团购房，剩余房子作为商品房对外销售，弥补团购房的价格倒挂。但紧跟其后的某品牌地产商项目的低价入市，成为压倒“江南星城”的“最后一根稻草”。
湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》意见显示，江南星城商品房成本为4266.89元/平方米，车位成本为69936.76元/个。该报告书估算，商品房成本倒挂损失9214.4万元，与同期市场相比，销售差价为18728.66万元，车位成本倒挂损失348.78万元。
点军区政府在上述庭审中对此解释，前述“通知”决定成立“领导小组”是湖北星宇置业竞得地块出让前区政府的内部行为，而销售的价格属于对市场的预测，属于商业判断。
“政府团购房可以与开发商协商购房，但必须在市场价格一定的范围内确定价格。”北京市尚公律师事务所律师谢通祥在接受《中国经营报》记者采访时对此分析。
湖北宇星置业、点军区政府没有透露目前相应的处理方案，后者亦没有对此做出回应。
