原标题：新版物业管理条例明日起施行 房管部门做客本报权威解读
小区车位优先租售给业主
图为：周军接听热线电话□楚天都市报记者朱泽 摄影：楚天都市报记者李辉
明日起，新修订的《武汉市物业管理条例》（以下简称“条例”）将正式施行。
28日，武汉市住房保障和房屋管理局物业管理处副处长周军、武汉市物业管理事务指导中心相关负责人一行，做客本报“市民有约”栏目，接受市民的热线电话咨询。
物业公司退出难、业委会履职不到位、停车难、物业收费难……热线电话开通的一个半小时内，多位市民打进热线电话咨询。周军结合具体案例，对新版条例进行了权威解读。
对暴力催缴物业费举红牌
物业公司断水断电将受重罚
家住洪山区徐东的胡先生说，小区部分业主与物业公司相互不信任，业主拖欠物业费，物业公司则采取极端手段催缴。这种情况下，业主和物业公司该如何维护自己合法权利？
周军介绍，为进一步保护业主合法权益，条例明确，物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
物业企业违反规定减少服务内容，降低服务质量，严重影响业主和物业使用人正常生活的，由区房屋主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下罚款；
中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款，逾期不改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。
车位优先租售给业主
对外出租每次不超一年
家住洪山区福星惠誉东湖城一期的黄先生反映，小区业主停车非常不便，物业公司在小区内强行推行临时停车收费。
周军介绍，条例就车位、车库的出租、出售作出规定，物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。
在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的，每次租赁期限不得超过一年。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当向物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的，建设单位应当出租。
此外，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
禁止业主的15类行为
不交物业费将纳入老赖名单
胡先生反映，他所在的小区物业费每平方米仅0.5元，且多年未涨价。然而，仍有部分业主以各种理由拒交、拖欠物业费。“这部分业主尽到的义务与其所享有的权利不平等，对物业公司和其他业主都是一种伤害。”
周军表示，业主拖欠物业费得不到纠正，不仅对其他业主不公平，而且可能会导致更多的业主欠费，造成物业服务企业的服务质量下降。
业主不按约定交纳物业费，物业公司又不能暴力催缴，岂不是陷入困境？对此，条例明确物业企业可督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，录入失信被执行人名单。
物业管理区域内，禁止损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构、房屋外观、超荷载存放物品、违反规定出租房屋、违反规定饲养动物或者种植植物……条例明确了业主和物业使用人的15类禁止性行为，以此规范业主在行使权利的同时，加强自律。
行政执法进小区
违规养犬由公安部门处理
家住青山区的罗女士反映，小区内部分业主毁绿种菜，还有部分业主违规搭建养鸽子，影响小区环境和其他业主。物业公司也只能劝阻，业主不当回事。
周军表示，物业企业没有执法权，对小区里违章搭建、擅自更改房屋结构、违规种养动植物、毁绿占地、噪音油烟扰民、车辆无序停放等违法违规行为，只能劝阻，但无法有效制止，而长期以来，行政执法难进小区一直是困扰物业管理的一大障碍。
条例明确了有关房管、民政、城乡规划、公安、城市管理等行政主管部门的职责，要求各部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。如违法建设由城管部门负责处理，违规养犬由公安部门负责处理等。
此外，物业企业和业委会要履行巡查、劝阻、报告的职责，劝阻无效的，移交有关部门处理。还可以通过联席会议解决需要协调的问题。
强化业主自治管理
业委会不是花架子
家住汉阳区广电兰亭都荟的宋先生说，尽管小区2017年底就成立了业主委员会，但一直未开展有效工作，导致小区物业管理方面存在诸多困境，如何破解这一难题？
周军表示，业主自治管理对维护物业所有人和使用人权益、规范物业管理活动具有重要意义。业主大会制度是实现业主自治、保障业主权利的基本途径。
与2011年施行的《武汉市物业管理条例》相比，条例优化了首次业主大会的召开条件，增加规定“交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的”，也应当组织召开首次业主大会。调整了首次业主大会的召开启动程序，建立业委会候补委员制度以提高委员的选举效率。
汉阳区拦江路某小区居民何先生问，目前，武汉部分小区还未成立业主大会，更没有选举产生业委会，如何度过这个“真空期”？
周军表示，对此条例还设置了救济机制，规定“街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后，可以指定物业所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责”。
另外，条例为业委会履职创造相应条件，业主大会可持备案证明开立金融账户，工作经费从公共收益中列支。对不履职、不作为的业委会委员，街道、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履职，并由业主大会决定终止其委员职务。
