2015年商品房库存陡增25万平方米
三四线城市房产“去库存”压力被各地提到“嗓子眼”。
从销售方面来看，从2014年下半年起，当地已经明显感觉增长缺乏后劲。
数据显示，2014年该县商品房销售面积为48.82万每平方米，同比增长34.56%，其中，商品住宅销售面积为45.15万每平方米，同比增长31.86%；商业用房销售面积为3.67万每平方米，同比增长79.90%。而城区商品住宅销售面积为35.39万每平方米，同比增长30.54%；商业用房销售面积为2.72万每平方米，同比增长65.85%；乡镇商品住宅销售面积为9.76万每平方米，同比增长36.89%，商业用房销售面积为0.95万每平方米，同比增长137.50%。
虽然2014年的销售对比2013年有较大的增长，但当地房产局在向上级汇报中认为，“从整体来讲，全县销售增长速度呈下行趋势。”
监利县房管局认为，2014年城区住宅市场投放量达52.77万平方米，基本是前三年上市量的总合，但2013年开盘即售罄，过度消耗了购房人群，导致一些购房者购买需求延迟，加之主力人群农村刚需人群已购买，楼市不再火热。
这直接导致2014年底商品房存量达60.97万平方米，其中住宅存量约47.04万平方米。
经济下行因素以及楼市不景气，使得更多的购房者消费更加谨慎，楼市观望趋势明显。
2015年1月至11月，监利全县可预售面积54.28万平方米。但是，截至12月3日，商品房存量约达85.77万平方米，其中住宅存量约64.44万平方米，超过上年度商品房存量面积60.97万平方米。
从商业用房来看，2014年末存量约有13.93万平方米，到了2015年12月初，商业用房存量达到21.33万平方米，增加34%。
党辉向记者表示，当地住宅产品成交均价上涨幅度不大，单位面积约上涨30元左右。
特别是在2015年11月，该县商品住房销售均价为每平方米3513.19元，环比下降3.45%，商业用房销售均价为每平方米16348.2元，同比上涨188.88%，“说明开发商已在规避风险。”当地行业人士对长江商报记者分析称。
然而，巨大的房产存量也成为当地政府的一块“心病”。因为房产市场的低迷，直接或间接影响至少20个相关行业发展。
据了解，当地在促进房地产市场活跃性方面，当地政府在2015年出台两次政策，一是在当年10月，房产交易会之前出台购房优惠政策，即在4天房交会期间成交的商品住宅，按购房总额的1%给予财政补贴，此外按所缴契税的50%给予购房补贴，还有减半交存住宅专项维修资金等。
此外，在当年7月至8月期间，出台了对首套商品住房实行购房补贴和财政贴息的政策，并鼓励机关、企事业单位干部团购住房等，以此来“促进房地产业健康持续发展”。
据公开报道，政策出台后，有近千套住宅产品完成交易。而当地行业人士表示，“房交会后，群众的购买行动又似乎不为所动，销售套数和面积均低于历史同期。”
去年土地财政收入减少超6亿
种种压力下，距离监利县200公里外的武汉市成为监利县对外推介项目的主要舞台。
2015年7月26日，时任监利县长黄镇在汉对外推介6宗土地。其中江城南路项目地块面积近4万平方米，位于老城区中心地段。像这样对外“卖”土地，至少从2008年就开始了。
2011年5月20日，在当年汉海拍卖的第3场推介会上，监利县由常务副县长、分管副县长带队40人参加，足见对武汉市场和招商的重视。
长江商报记者梳理监利县土地市场发现，监利县推出了城区旧城改造、整体开发的土地一级开发权项目。
据了解，土地开发权在早年还是比较新鲜的名词。事实上，上述监利领导知悉，在资金缺口引发城市建设以及土地供应的矛盾中，拍卖土地一级开发权是一个比较容易的突破口。
业内人士告诉记者，通过这种拍卖模式，政府获得资金，来完成土地储备和地块的配套建设，这样一来，生地变成熟地、毛地变成净地。参与投资企业也在土地一级开发中获得利润和土地溢价的收益。
一些优惠政策也吸引了深耕武汉的人信地产、上信地产，以及广州绿瘦国际集团、深圳百晟地产等企业前来投资布局。监利县目前拥有房地产开发企业46家，企业数量在荆州市位列第二。
监利县国土部门数据显示，2014年，全县共成交房地产开发土地36宗，成交面积745.33亩，同比增长42.99%；总成交价格9.08亿元。吴凤山向记者表示，当年整个土地出让金约9.69亿元，住宅用地比例高达90%以上。
这显然与已过去的2015年形成强烈落差，监利县国土局向记者提供的数据显示，2015年土地出让收入仅3.52亿元，其中商服住宅用地28宗共计375亩，收入1.69亿元。
吴凤山用“陡降”来形容当下该县的土地收益，他认为，房产商对储备土地的出手变得谨慎，“很多土地都流拍”，不仅土地交易规模锐减，其单价也同步下降。以2014年为例，平均地价为每亩121.83万元，同比减少3.03%。对于至今依靠土地“吃饭”的监利县来说，土地收入锐减，直接影响着财政收入减少。
